- Los expertos advierten de que el precio seguirá subiendo pese a estar sobrevalorado en algunos mercados.

El fuerte encarecimiento de la vivienda en España en los últimos años ha reabierto el debate sobre si el mercado se encuentra ante una nueva burbuja inmobiliaria. Sin embargo, el consenso entre los expertos y los últimos informes sectoriales apunta a un escenario distinto al vivido en los años previos a la crisis financiera. Hay precios elevados y un mercado muy tensionado, pero sin los desequilibrios estructurales que caracterizan una burbuja clásica.
“Si entendemos burbuja inmobiliaria como una subida descontrolada, anormal y muy por encima de su valor real, impulsada por la especulación, no se está produciendo”, sostiene Jorge Ginés, director general de la patronal madrileña de los promotores, Asprime. Según su teoría faltan hoy tres de los ingredientes que históricamente han alimentado las
burbujas inmobiliarias: el endeudamiento masivo, la sobrevaloración generalizada de los activos y una elevada rotación especulativa de la vivienda.

A diferencia del ciclo expansivo previo a 2008, Ginés subraya que no existe un problema de crédito. “No hay sobreendeudamiento. Los bancos no conceden hipotecas a perfiles que no puedan pagar ni financian por encima del valor del bien. En general, se está financiando como mucho el 80%”, explica.

En paralelo, el valor de los inmuebles, aunque en ascenso, “está siendo proporcional, salvo en zonas muy concretas”.

La clave del actual encarecimiento reside, según el directivo, en un profundo desequilibrio entre oferta y demanda. “El único motivo del alza de precios en la compraventa es la presión que sufre el mercado al existir una demanda solvente, por crecimiento de población y creación neta de hogares, que la producción de vivienda no cubre”.

Rubén Cózar, director general de Foro Consultores Inmobiliarios, coincide en descartar una burbuja en sentido estricto, aunque advierte de una sobrevaloración en determinados mercados. 'No hay sobreproducción ni un problema de crédito, pero sí una sobrevaloración de precios debido a la falta de oferta y la elevada demanda. Vivimos un mercado sobrecalentado, aunque no en todas las zonas. Es una España a dos velocidades', resume.

La escasez de vivienda se concentra en grandes ciudades y áreas costeras, donde la presión sobre los precios es mayor. A ello se suma, según Cózar, una transformación estructural del sector. 'El inmobiliario se analiza cada vez más desde el punto de vista de la rentabilidad y ha dejado de ser puramente residencial. Al tener un mayor componente financiero, se ha olvidado en parte de hacer vivienda asequible', afirma. Este cambio coincide con más de una década de escasa producción tras la crisis de 2008, un endurecimiento de la burocracia urbanística y un suelo finalista limitado, factores que han reducido la capacidad de respuesta del sector a la demanda real.